【必讀攻略】預售屋驗屋懶人包：2025最新驗屋流程與注意事項
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預售屋驗屋是什麼？為什麼這麼重要？
預售屋驗屋，是指在實際交屋前，建商會通知屋主進行驗屋的流程，此時由購屋者（或驗屋公司）進行的「實地檢查房屋」動作，主要目的在於確認房屋建造品質是否符合契約內容、建築規範以及居住安全標準。
驗屋的重要性不言而喻，原因如下：
🔍 把關品質：建築瑕疵如果未在交屋前發現，後續只依據項目用保固的方式請建商修繕，如果項目不在保固範圍內，屋主只能自行負擔修繕費用。
🛠️ 及早修復：驗屋可及早發現隱蔽問題，讓建商免費修補，減少未來維修成本。
📜 法律依據：依《消保法》與《建築法》，購屋者擁有查驗房屋的權利。
🏡 居住安全：從水電系統到牆面結構，若有潛藏問題，驗屋是唯一提早發現的機會。
簡單來說，驗屋是購屋流程中「最不能省略的一環」。
🔗 延伸閱讀：👉自行驗屋與專業驗屋差在哪裡?
驗屋時間點：何時該開始驗屋最恰當？
一般來說，建商會在驗屋階段通知屋主驗屋時間或建築完工後寄出「交屋通知書」，此時就是驗屋的最佳時機。
以下是幾個常見驗屋時機：
收到驗屋通知或交屋通知後的2-3週 (最理想是建商提早1個月通知屋主時間)
在正式交屋簽約前
建商願意讓你提前進場檢查時
這段期間內進行驗屋，不僅時間充裕，建商也較願意配合修繕。
切記，不要等到「拿鑰匙後才驗屋」，因為那時你可能已經完成交屋程序，權利保障會相對薄弱。
驗屋流程完整解析
驗屋看似簡單，但其實是步驟繁多。
以下為完整四步驟流程解析：
第一步：收建商通知與安排驗屋時間
當收到建商的「交屋通知」後，應立即：
聯絡專業驗屋公司（可以評估是否委託）
向建商確認可驗屋的時間與場次
若自行驗屋，需準備自行驗屋項目、流程步驟、驗屋工具與文件（如合約、水電配置圖等）
第二步：現場驗屋實作
現場實作是整個流程的重點。
若有委託驗屋公司，驗屋人員會根據清單逐項檢查，例如：
地磚是否平整、空心
牆面是否裂縫、滲水
電源插座是否通電、裝設正確
水管是否漏水、水壓是否穩定
第三步：列出瑕疵清單並回報建商
檢查完畢後，應將所有問題條列出來，驗屋公司通常會製作「報告書」或照片佐證。自行驗屋需確認驗商登記的修繕單據內容，不論哪項皆可要求建商在交屋前完成修繕。
第四步：二次驗收與交屋
經修繕後，須再次確認問題是否解決。確認無誤後，才能安心進行交屋簽約，並支付尾款或辦理房屋貸款。
🔗 延伸閱讀：👉 新屋驗屋流程詳細介紹
驗屋項目詳細清單
完成驗屋最關鍵的，
就是檢查「每一處重點檢查細節」，以下是實務上驗屋最常檢查的幾大項目：
外觀結構檢查
外觀結構攸關房屋安全與防水防裂，以下是幾項需留意的重點：
牆體是否有明顯且嚴重龜裂或剝落現象
陽台或露台有無積水情形
窗框周圍是否防水填縫妥當
排水孔是否通暢無堵塞
這些部位一旦有問題，將導致日後漏水、裂縫擴大，維修費用高昂。
室內裝修與格局問題
天花板是否無下陷
牆角是否直角，地板是否水平
廚房與衛浴的排氣孔有無預留
插座開關位置是否符合施工圖面與使用動線
如果發現與原設計不符，應要求建商說明或修正。
水電設備與管線檢測
每一個插座是否供電正常
燈具與電源開關是否正確對應
水龍頭是否有足夠水壓、有無漏水
馬桶是否沖水順暢、地面排水孔是否通暢
天花板或牆壁是否滲水或管線滲漏
專業驗屋師傅會使用「驗電筆、電表、水壓計、熱顯像、含水率儀」等工具來檢查。
門窗密合與防水測試
門窗開闔是否順暢、五金鎖具是否穩固
是否有「門框與牆面未密合」的縫隙
使用沖水測試窗框與陽台門防水性
紗窗是否完整、鋁窗是否傾斜或卡卡
門窗問題常是驗屋最容易忽略但最致命的項目之一。
🔗 延伸閱讀：👉自行驗屋與專業驗屋差在哪裡?
若有委託驗屋公司，以天寓驗屋為例，會將完整的依據電氣安全、給水排水管線、防水漏水測試、圖面審查、設備安裝狀況、設備功能、其他施工檢查等等項目，如下圖:
🔗 延伸閱讀：👉 新成屋驗屋項目
🔗 延伸閱讀：👉 驗屋會驗出那些問題?
驗屋常見問題與陷阱
驗屋公司 vs 自行驗屋：哪個比較好？
項目 | 驗屋公司 | 自行驗屋 |
專業程度 | ✅ 高，有專業儀器 | ❌ 需靠經驗與工具 |
瑕疵發現率 | ✅ 詳細記錄 | ❌ 易遺漏細節 |
費用 | 💰 一般收費9,000-15,000元 | 免費（但風險高） |
推薦指數 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ |
🔗 延伸閱讀：👉 檢測設備介紹
🔗 延伸閱讀：👉 驗屋報告內容有哪些?
建議：首次購屋者務必找專業驗屋團隊，因為小細節一旦錯過，損失可不只幾千元。
驗屋常見的施工缺失:
驗屋費用怎麼算？會很貴嗎？
驗屋費用依房屋坪數與項目不同而有所差異：
預售屋類型 | 預售屋實際坪數 | 預售屋驗屋費用 | 備註 |
電梯大樓 | 15坪以下 | NT$9,900起 | 超過15坪，每坪加收200元 |
透天厝 | 50坪以下 | NT$21,000起 | 超過50坪，每坪加收250元 |
假日加價 | ---- | +NT$3,000 | 國定假日檢測加價 |
複驗服務 | 視坪數計算 | NT$4,000~10,000 | 視初驗狀況，可一同討論 |
🔗 延伸閱讀：👉 驗屋費用說明
🔗 延伸閱讀：👉 驗屋費用貴嗎?
有些公司提供「包含驗收方案」、「驗屋+法律諮詢」等套餐，建議多比較不同廠商報價與評價。
驗屋工具推薦清單
驗屋雖然可交由專業公司負責，但若您想親自把關，以下是必備工具：
驗屋五寶（基本配備）
水平尺：確認地板與牆面平整度
測距儀：測量室內空間尺寸
驗電筆：檢測插座是否通電
雷射水平儀：可快速找出牆面嚴重傾斜問題
水壓測試器：檢查水龍頭出水穩定性
若無法親自操作這些儀器，建議找有設備的驗屋團隊協助。
專業的驗屋公司會備妥相關的非破壞檢測儀器，以天寓驗屋為例，提供幾項重點的儀器做為參考，如下圖:
如何挑選專業驗屋公司？
選擇驗屋公司有三大原則：
1. 評價與實績查詢
Google評論狀況
是否具備相關水電證照、有無土木技師顧問
驗屋人員經驗與品質
曾檢測過的建案數
🔗 延伸閱讀：👉 驗屋公司該怎麼挑選?
2. 合約與保固條款注意事項
是否提供驗屋報告書（報告中是否有附圖）
是否有複驗服務，是否有免費諮詢服務
有無提供法律支援與糾紛協助
3. 不要只看價格，看檢測內容與服務品質才最重要！
🔗 延伸閱讀：👉 驗屋報告內容
驗屋後出現問題怎麼辦？如何主張權益？
將問題拍照存證，要求建商書面修復承諾
若建商拖延修復，可向地方政府建管處申訴
有明顯瑕疵未改善者，可依《消保法》第7條主張退屋或修繕
若進入訴訟，可請律師協助擬定求償流程
🔗 延伸閱讀：👉 驗屋前注意事項
🔗 延伸閱讀：👉 驗屋當天重點
🔗 延伸閱讀：👉 驗屋後注意事項
驗屋與交屋的差異是什麼？
項目 | 驗屋 | 交屋 |
時間點 | 收交屋通知後，正式簽約文件前 | 驗屋完成、雙方簽署文件後 |
意義 | 檢查品質 | 正式取得產權、繳清尾款 |
風險 | 發現瑕疵可要求修繕 | 過後問題難舉證、求償難 |
簡單來說，「驗屋」是風險控管的前哨戰，「交屋」才是資產轉移的最後一哩路。
法規與驗屋的法律依據
驗屋不只是買家的權利，法律也有所保障。
《消費者保護法》
第7條：消費者有權要求商品或服務符合其使用目的及合理期待。
《建築法》第58條
建築物須依設計圖說施工，不得有偷工減料或違章情況。
建議購屋者保留所有驗屋紀錄，若日後發生糾紛，可作為證據依據。
❓ 常見問答（FAQ）
Q1：預售屋驗屋需要帶哪些文件？
A1：建議攜帶買賣契約書、建物相關圖面、驗屋清單與手機相機。
Q2：驗屋要花多少時間？
A2：一般小宅約1.5小時，大坪數或問題較多可能需2-3小時。
Q3：驗屋有法律效力嗎？
A3：驗屋是必要流程，但若建商書面回應或拒修，可進一步主張法律責任。
Q4：如果驗屋時發現重大瑕疵，我可以不交屋嗎？
A4：如構成重大違約，依合約內容及消保法可主張解除契約或請求修正。
Q5：建商不同意我找驗屋公司怎麼辦？
A5：你有權自費找驗屋單位，建商不得阻撓，若遭拒可檢舉至主管機關。
Q6：驗屋是否能請朋友協助代驗？
A6：可以，但需確認朋友是否具備足夠經驗與工具，否則仍有遺漏風險。
🔗 延伸閱讀：預售屋買賣契約書範本
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天寓建議：驗屋不只是形式，是保障自己權益的重要一步
購買預售屋是一生中的大事，驗屋看似「細節」，其實就是你資產與居住品質的守門員。
無論是找專業公司或自行驗屋，務必要完整把關每一項檢查項目。
因為錯過一次驗屋，可能會後悔一輩子。
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『培育』: 培育產業專才
『創造』: 創造更好的深耕環境
天寓堅持只為了一件事-「把事做好」
驗屋師團隊超過十年營造經驗，從事驗屋公司超過三年，從無人問津到現在百花齊放。
天寓每位驗屋師，皆由天寓驗屋自行培養，超過150小時以上培訓課程、現場實務參與超過30小時以上與相關證照輔導考照。
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